【導讀】萬科斥資一百億進軍商業地產,被形容為開著車換輪子,媒體擔心商業地產成為城市黑洞。
  央廣網財經北京11月25日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道,萬科一直專註住宅地產的開發,在業界頗有口碑。不過,這幾天萬科在北京推出了一處商業地產的樓盤。財大氣粗的萬科,不出手則已,一齣手,就是大手筆,僅在北京,萬科持有商用物業的貨值就達到了100億元。
  雖然萬科定位於“專註住宅開發”,但實際上,萬科早已開始低調地進軍其他領域。銀行、醫院、商業地產、養老地產、旅游地產、產業用地,甚至新媒體,這些領域都有萬科的身影,一個有三十年曆史的老公司,重新開始做加法,自然引起了業界的關註。
  人們關註的焦點,除了萬科涉足商業地產之外,自然也會聯想到商業地產老將萬達的。目前來看,萬達似乎並沒有對萬科的新策略有明顯反應,但是媒體已經開始擔心,身量巨大的房企紛紛涉足商業地產,到底意味著什麼?
  據報道,現在各地商業地產方興未艾,隨著住宅市場的調控不斷加碼,各種大規模城市綜合體的建設規劃不斷出現,在這些規劃中,失敗的並不少,但是這並不能阻止後來者繼續投身於商業地產的建設。
  有報道認為,對於地方政府而言,發展商業地產的目的,不僅在於出讓地塊的地價收入,商業項目的完善還將拉動整個區域的土地和產業價值。
  有業內專家認為,商業地產的迅猛發展,源於地方GDP衝動的推波助瀾。一隻看得見的手一直在引誘蠢蠢欲動的資本力量,兩者合力可能吹大市場泡沫。
  而萬科大手筆地進軍商業地產,會不會引起新一波熱潮?商業地產,會不會成為城市黑洞?
  說到萬科,多數人的印象就是,萬科是專門做住宅地產的。不過,萬科這次來了一個大轉身,進入了商業地產領域。萬科集團執行副總裁兼北京萬科總經理毛大慶對這種轉型有個形象的比喻叫做“開著車換輪子”,也就是,在不放棄現有銷售額、銷售規模的前提下,同時開展新的業務。
  經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,萬科這次還不能稱為轉身,最多說是身子稍微側了一下。萬科主要還是以開發銷售住宅為主營業務,只不過是在商業地產或者它稱為“商用地產”的方面略微增加了一些比重。
  楊紅旭認為,萬科涉足商業地產有兩個方面的原因。第一個方面,在中國,住宅開發會慢慢進入到一個瓶頸期,因為人們住房的需求會有一個規模和水平上的制約,比如說人均一套房之後,住房的需求量就會慢慢開始減少。但是商業地產是持續經營的,所以商業物業可以持續產生現金流,這對公司的經營是有幫助的。
  第二方面是跟萬科的產業鏈有關係。萬科以做大型或中等的社區為主,萬科的很多社區一般政府都要配備一定的商業配套,如商鋪、商業街,甚至小型的購物中心。萬科比較註重整體開發,以前主打住宅,現在是依托於已經開發的一些社區,把商業這一塊做扎實,包括持有部分物業,這跟它的產業鏈有一個匹配度。
  萬科表示,萬科開發的新項目應該叫做該叫做商用地產,同時,這些項目實際上是為了更好地服務住宅開發。這種模式和商業地產大佬萬達,以及SOHO中國相比,有哪些自己的特點?
  楊紅旭指出,萬達是中國商業地產的領軍企業,規模和市場占有率都比較大。SOHO中國跟萬達有一定的類似之處,但又有區別。萬達以萬達廣場作為一個主打產品,主要定位為一個城市或者一個城市片區的商業中心,就是說它在全市或者區域級當中,做一個比較大型的商業綜合體來開發和運營。SOHO中國主要聚焦於北京和上海兩個大都市,以純粹的辦公樓和大型商業設施為主,它沒有全國性的發展。萬科註重的是社區商業,以社區為核心,跟自己的住宅開發做配套。
  萬達在商業地產領域耕耘多年。對於另外一個重量級房企萬科的進入,萬達現在並沒有太明確的表態,那麼,未來這兩家“萬字頭”企業是否會形成競爭的態勢?楊紅旭表示,這個可能性不大,因為兩家企業的發展方向不太一樣。慢慢的兩家企業可能會有些交集,但是交集比較小,比如說某些萬科廣場輻射的商圈範圍比較大,可能會跟某些萬達廣場有所謂的重疊和碰撞,但是在大部分時間內,兩家企業的大部分項目不會形成直面競爭。
  楊紅旭強調,商業地產並不是以所謂的“高端大氣上檔次”來論英雄的,而是看投資回報率,其實核心就是租金收益率,這是衡量商業地產開發或運營成功與否的核心指標。大型的購物中心回報率不一定特別高,如果招商不成功,投資商和經營者會虧得一塌糊塗。而社區商業比較穩健,因為很多白領喜歡萬科的住宅產品,買萬科的小區是用來自住,而不是用來投資,那這些住戶就必須要在當地進行消商業消費、購物等等。這種商業社區可能沒有很高的租金收益率,但也不會出現虧損,它就是一個比較溫和穩定的租金收益率。這樣的收益率是可以長期持續經營的,不存在所謂的系統性風險。
  商業地產領域已經是房地產企業著力發展的一項業務,未來這個領域是否也會出現房價暴漲的情況,甚至出現嚴重的泡沫?楊紅旭表示,其實住宅和商業地產這兩個領域都隨著房地產大勢走的,未來兩者走勢會有差異,但差異不會特別大。楊紅旭提出,商業地產跟住宅不一樣,商業地產如果出現泡沫,泡沫破滅的話,比住宅還要慘,因為住宅可以住,可以租,但商業地如果失敗了,可能連一家商家都沒有。所以商業地產的投資者一定要小心,因為萬一遇到這種大的泡沫破滅,將比投資住宅的損失還要慘。  (原標題:萬科斥資百億進軍商業地產 專家看好其長期經營前景)
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